Mitä suomalainen majoitusala voisi oppia Tallinnalta?

Tallinna tarjoaa suomalaiselle majoitusliiketoiminnalle kiinnostavan vertailukohdan, sillä kaupungissa näkyy samoja rakenteellisia haasteita kuin Helsingissäkin: palvelualan korkea arvonlisävero, kustannusten nousu ja matkailun kausiluonteisuus. Finnish Hotel of Tomorrow FHOT 2.0 -hankkeen benchmarking-matka Tallinnaan vahvisti, että ratkaisut kaupunkien haasteisiin ovat samansuuntaisia. Samaan aikaan Tallinnalla on erityispiirteitä, jotka tekevät siitä peilin eli kehyksen, jonka avulla voidaan tarkastella kriittisesti omia oletuksia kilpailukyvystä, kasvusta ja asiakasarvosta. Tässä artikkelissa tarkastelemme, mitkä Tallinnan havainnot ovat aidosti siirrettävissä Suomeen ja mitkä perustuvat Viron erityispiirteisiin.

Tallinna haastaa suomalaiset oletukset

Hankkeen asiantuntijoiden benchmarking-vierailun tavoitteena oli tutustua Tallinnan matkailutilanteeseen sekä kahteen innovatiiviseen majoituskohteeseen, The Burman Hotelliin ja Igluparkiin. Vierailun aikana nousi esiin useita teemoja, jotka ovat tuttuja myös Helsingistä: korkea arvonlisävero, nousevat kustannukset, työvoiman saatavuus ja kausivaihtelu. Samalla Tallinnassa koettiin selvää kasvua ja optimismia, jotka eivät samalla tavalla näy Helsingissä tällä hetkellä.

Tämä herättää keskeisen kysymyksen: onko Tallinna ensisijaisesti malli, jota Helsinki voi seurata, vai peili, jonka avulla yritykset voivat tarkastella omaa toimintaympäristöään kriittisemmin? Väitämme, että Tallinnan suurin arvo suomalaiselle majoitusalalle ei ole valmiissa ratkaisumalleissa, vaan siinä, kuinka Tallinnan tarkasteleminen antaa aihetta pohtia oletuksia kilpailukyvystä, kasvusta ja asiakasarvosta.

Samat haasteet, eri pelikenttä

Sekä Suomessa että Virossa majoitusalan arvonlisäveroa on nostettu viime vuosina: Suomessa majoituksen ALV nousi 10 prosentista 14 prosenttiin vuoden 2025 alussa, Virossa 9 prosentista 13 prosenttiin samaan aikaan (EMTA s.a.). Kummassakin maassa korotukset ovat herättäneet alan sisällä huolta kannattavuudesta ja hintojen kilpailukyvystä. Myös kustannusten nousu, sesonkien voimakkuus ja osaavan työvoiman saatavuus ovat yhteisiä haasteita.

Merkittävä ero on kuitenkin siinä, että Tallinnaan kohdistuvan matkailun odotetaan kasvavan: kaupungissa arvioidaan tarvittavan vuoteen 2040 mennessä jopa 1400–2200 lisähuonetta palvelemaan odotettua matkailijamäärää (ERR 2026). Helsingissä ei ole samanlaisia odotuksia kasvavasta matkailijamäärästä, vaikka Suomen matkailun kansallinen strategia 2025–2028 tunnistaa samat kehittämisen prioriteetit eli saavutettavuuden, kestävyyden, digitalisaation ja kilpailukykyisen toimintaympäristön (Valtioneuvosto 2025).

Vaikka haasteet ovat samankaltaisia, markkinanäkymät ja investointiusko eivät ole. Suomalaisen majoitusalan toimijoiden kannattaa kysyä, johtuuko Helsingin kehitys rakenteellisista tekijöistä, toimialan omista valinnoista vai siitä, että kasvun edellytyksiä ei ole tunnistettu tai tuettu riittävästi.

Näin The Burman ja Iglupark rakentavat kilpailuetua

Vierailun kaksi keskeistä kohdetta, The Burman Hotel ja Iglupark, edustavat kahta hyvin erilaista tapaa rakentaa kilpailuetua. Molempiin kohteisiin liittyvät havainnot kuitenkin vahvistavat väitettä, että majoitusliiketoiminnan tulevaisuus rakentuu kokemuksen, ei kapasiteetin, ympärille.

The Burman Hotel on osoitus siitä, että pieni hotelli voi rakentaa erittäin vahvan premium-profiilin. Burman Hotel on historiallisessa rakennuksessa sijaitseva 17 huoneen boutiquehotelli. Konseptiin kuuluu majoituksen lisäksi ravintoloita, spa-palveluita ja viihde- sekä klubitoimintoja. Hotelli on noussut yhdeksi Baltian näkyvimmistä luksushotelleista. (Baltic Guide 2025; MICHELIN Guide s.a.)

Iglupark puolestaan toi keskusteluun toisenlaisen näkökulman. Yritys on kehittänyt majoitus- ja saunaigluista sekä modulaarisista rakenteista vienti- ja tuotekehitysalustan, jossa yhdistyvät matkailukokemus ja tuotteiden esittely (Iglupark, 2026; Visit Estonia s. a). Igluparkin johtajan Taavi Nõmmistun mukaan alue toimii paitsi elämyksellisenä majoituskohteena myös referenssikohteena, jossa asiakkaat voivat kokea iglujen toiminnallisuuden, energiatehokkuuden ja muunneltavuuden käytännössä ennen hankintapäätöstä.

Näiden kahden esimerkin kohdalla kilpailuetu ei synny ensisijaisesti koosta vaan selkeästä asiakaslupauksesta, omaleimaisesta konseptista ja kyvystä hinnoitella kokemus kapasiteetin sijaan. Tämä herättää kysymyksen siitä, kuinka moni suomalainen majoitusyritys ajattelee liiketoimintaansa samalla tavalla.

Ruoka vetovoimatekijänä: mitä Virosta voi ottaa malliksi?

Viron matkailussa ruoka on selvästi kasvanut yhdeksi keskeisimmistä vetovoimatekijöistä. Viron ruokamatkailun kehitystä on vauhdittanut erityisesti pääsy Michelin-oppaaseen ensimmäisenä Baltian maana vuonna 2022 (MICHELIN Guide 2026). Samalla kun Tallinna on noussut kansainväliseksi fine dining-kohteeksi, koko maan ravintolakenttä on monipuolistunut Bib Gourmand- ja Green Star -ravintoloiden myötä (Falstaff 2026).

Viron elinkeinopolitiikassa ruokamatkailu on nähty strategisena kasvualustana, jossa yhdistyvät paikalliset raaka-aineet, kestävyys ja kansainvälinen näkyvyys. Tämä on tukenut erityisesti pientuottajia, lähiruokakonsepteja ja alueellisten ruokakohteiden nousua Tallinnan ulkopuolellakin. (Visit Estonia 2026.) Viron Hotelli- ja Ravintolaliiton toimitusjohtaja Külli Kraner kiteytti näin: ”Michelin on toiminut katalyyttina, mutta taustalla on pitkäjänteinen kansallinen panostus ruokamatkailun ja vientiä tukeva matkailubrändin kehittämiseen.”

Suomen kannalta kiinnostava kysymys on, miksi ruoka ei ole noussut samanlaiseksi matkailun vetovoimatekijäksi, vaikka Suomessa on vahva ruokakulttuuri, erinomaisia paikallisia raaka-aineita, korkeatasoisia ravintoloita ja pitkäjänteistä ruokamatkailun kehittämistyötä. Onko kyse brändäyksestä, koordinoinnista, resursseista vai jostain muusta? Tallinnan esimerkki ei anna valmista vastausta, mutta se haastaa kotimaiset toimijat pohtimaan, voisiko ruokaa hyödyntää nykyistäkin systemaattisemmin osana matkailukokonaisuuksia.

Kuinka Helsinki-Tallinna-yhteys muutetaan tuotteiksi?

Vierailun keskusteluissa nousi esiin myös yhteinen kehittämisteema Helsinki–Tallinna-akselilla: “Kaksi maata yhdellä reissulla.” Kokonaisuus olisi matkailijan kannalta kiinnostava, koska kaksi pääkaupunkia, kaksi kulttuuria ja kaksi erilaista kaupunkiympäristöä voidaan kokea samalla kertaa.

Kaksi maata yhdellä reissulla on jo aivan mahdollista toteuttaa. Helsinki–Tallinna-reitti kuljetti vuonna 2024 noin 7,2 miljoonaa matkustajaa kolmen varustamon voimin. Helsingin sataman kautta saapuvien matkailijoiden kokonaiskulutus aluetalouteen oli lähes 960 miljoonaa euroa, josta yli 740 miljoonaa tuli juuri Tallinna-reitiltä. Yhteys on nopeudeltaan ja tiheydeltään eurooppalaisittain poikkeuksellinen: parhaimmillaan laivoja lähtee molempiin suuntiin 10–11 kertaa vuorokaudessa. (Breaking Travel News 2025; Port of Helsinki 2025.)

Helsinki ja Tallinna ovat virallisia sisarkaupunkeja vuodesta 2018 ja tekevät yhteistyötä monella sektorilla (City of Helsinki 2024). Matkailun yhteiskehittäminen on kuitenkin toistaiseksi jäänyt yksittäisten hankkeiden tasolle. Esimerkki löytyy lähihistoriasta: EU-rahoitteinen Urban Eco-Islands-hanke kehitti Helsingin Vasikkasaarta ja Tallinnan Aegnan saarta luontomatkailukohteiksi yhteisen konseptin pohjalta (Stockholm Environment Institute s.a).

Tässä on selkeä rooli myös korkeakouluyhteistyölle. FHOT 2.0 -hanke toimii rajapinnalla, jossa uudet majoituskonseptit syntyvät. Benchmarking-vierailu Tallinnaan oli tiedonhankinnan lisäksi askel sellaisen yhteisen kehittämisagendan rakentamisessa, jossa suomalainen ja virolainen majoitusosaaminen voivat täydentää toisiaan.

Siirrettävät opit ja Viron erityispiirteet

Tallinnan havainnot voidaan jakaa karkeasti kahteen ryhmään: niihin, jotka ovat periaatteessa siirrettävissä Suomeen, ja niihin, jotka perustuvat Viron erityispiirteisiin.

Siirrettävissä olevia oppeja ovat:

• Selkeä konsepti ja vahva profilointi: The Burman ja Iglupark osoittivat, että pienempikin toimija voi menestyä, jos asiakaslupaus on selkeä ja erottuva.
• Kokemuksen rakentaminen kapasiteetin sijaan: Majoituskohteesta voidaan tehdä kokonaisvaltainen elämys, johon kuuluvat ruoka, hyvinvointi, design, sijainti ja palvelut.
• Ruoan hyödyntäminen osana matkailubrändiä: Viron ruokamatkailun kehitys osoittaa, että gastronomia voi olla keskeinen vetovoimatekijä, joka tukee myös majoitusliiketoimintaa.

Viron erityispiirteisiin perustuvia tekijöitä ovat:

• Tallinnan poikkeuksellinen asema Viron matkailun veturina: Matkailu on Virossa vahvasti keskittynyt Tallinnaan, ja kaupungin asema maan matkailun veturina on poikkeuksellisen vahva (Visit Tallinn 2025; Statistics Estonia 2026). Helsingin tilanne on monimutkaisempi, koska matkailu Suomessa jakaantuu useammalle alueelle.
• Kasvunäkymät: Tallinnassa odotetaan merkittävää huonekapasiteetin kasvua vuoteen 2040 mennessä (Visit Tallinn 2025), kun Helsingissä ei ole samanlaisia odotuksia matkailijamäärän kasvusta.
• Matkailun tiivis kokonaisuus: Tallinnaa kannattaa tarkastella kaupunkina, jossa lyhyet vierailut, satamaliikenne, lentoasema ja kaupunkimatkailu muodostavat tiiviin kokonaisuuden. (Visit Tallinn s.a.) Helsingin matkailijavirrat ja matkaketjut poikkeavat tästä monipuolisuudellaan.

Viron erityispiirteiden takia suomalaisen majoitusalan ei kannata yrittää kopioida Tallinnassa toteutettuja konsepteja sellaisenaan, vaan poimia sieltä periaatteita, jotka voidaan sovittaa suomalaiseen kontekstiin.

Johtopäätökset Tallinnan vierailusta

Tallinnan benchmarking-vierailu vahvisti, että kaupungin matkailussa yhdistyvät monella tavalla samat haasteet ja mahdollisuudet kuin Helsingissä. Kustannukset, verotus, kausivaihtelu ja työvoiman saatavuus ovat todellisia reunaehtoja, mutta niiden rinnalla näkyy selvä optimismi, investointihalukkuus ja usko tulevaisuuteen. Asiakkaat näyttävät myös olevan valmiita maksamaan laadusta, elämyksistä ja vahvasti brändätyistä konsepteista.

Tallinnan suurin oppi suomalaiselle majoitusalalle ei kuitenkaan ole valmiissa ratkaisumalleissa, vaan siinä, miten se ohjaa pohtimaan omia oletuksia kilpailukyvystä, kasvusta ja asiakasarvosta. The Burman ja Iglupark osoittavat, että pienikin toimija voi menestyä, jos asiakaslupaus on selkeä ja erottuva. Lisäksi Viron ruokamatkailun kehitys haastaa suomalaiset kysymään, miksi ruoka ei ole noussut samanlaiseksi vetovoimatekijäksi Suomessa. Helsinki-Tallinna-yhteys puolestaan muistuttaa, että olemassa olevaa liikenne- ja matkailuyhteyttä ei vielä hyödynnetä systemaattisesti yhteisenä matkailutuotteena.

Suomalaisen majoitusalan kannattaa käyttää Tallinnaa peilinä, ei mallina. Kannattaa kysyä, mitä virolaisista ratkaisuista opitut havainnot paljastavat suomalaisesta toimintaympäristöstä, omista valinnoista ja tulevaisuuden mahdollisuuksista.

Kuva: Haaga-Helia